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日期:2016-11-02  作者: 字号:[ ]
 
乌兰察布市物业管理条例(草案)(一)  
   

乌兰察布市物业管理条例草案

 

   

第一章    总则

第二章    业主、业主大会及业主委员会

第三章    前期物业管理

第四章    物业管理

第五章    物业收费与服务标准

第六章    物业使用与维护

第七章    物业管理工作机制

第八章    法律责任

第九章    附则

         

 

第一章 总  

第一条 为了规范乌兰察布市物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律法规规定,结合本市实际,制定本条例。

第二条 本行政区域内从事物业管理及相关活动适用本条例。

    第三条 物业管理坚持属地管理的原则,实行专业物业管理为主,业主自治、社区管理为辅的管理模式,业主自治、社区管理仅限于单体楼或者建设规模较小的老旧住宅小区。

    第四条  乌兰察布市(以下简称市)物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

旗县级物业行政主管部门负责所辖区域内物业管理活动的监督管理工作,接受市物业行政主管部门的业务指导和监督。

街道办事处、苏木乡镇人民政府以及所属社区、居民委员会配合旗县级物业行政主管部门,负责做好本辖区业主大会成立和业主委员会选举及换届工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,协调社区建设和物业管理的关系,调处物业服务纠纷。

第五条  各级人民政府应当加强物业管理工作,出台相应奖励补贴政策,扶持企业创优评先、发展壮大,引导建立专业化、社会化、市场化的物业管理机制,探索实行开放式、街区式的物业服务模式,促进行业快速发展。

第六条  发改、财政、规划、国土资源、住建、公安、环保、水务、工商、民政、人防、城市管理、质监等部门及供水、供热、燃气、供电、通讯等专业经营单位,按照各自职责做好与物业管理活动相关的工作。

 

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第七条 房屋的所有权人为业主。因买卖、赠与、继承等法律关系已经实际占有房屋,但是尚未依法办理所有权登记的,在物业管理中享有业主的权利,承担业主的义务。

业主在物业管理活动中享有《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》规定的权利,并应当履行相应义务。

    第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益,依照法律、法规和业主大会议事规则的规定履行职责。

    第九条 旗县级物业行政主管部门应当按照物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定物业管理区域。具体办法由市人民政府制定。

    第十条  一个物业管理区域内,已交付的物业建筑面积达到百分之五十以上的,或者已交付的物业建筑面积达到百分之三十,但是交付已超过二年的,可以筹备成立业主大会。 

  符合本条例前款规定,建设单位应当在三十日内书面告知旗县级物业行政主管部门。十名以上业主代表联名,也可以向街道办事处或者苏木乡镇人民政府以及所属社区、居民委员会提出成立业主大会的申请。

  第十一条  旗县级物业行政主管部门、街道办事处、苏木乡镇人民政府以及所属社区、居民委员会在接到告知或者申请后三十日内,应当组织成立业主大会会议筹备组。 

  业主大会会议筹备组由旗县级物业行政主管部门代表、街道办事处或者苏木乡镇人民政府代表、社区代表、居民委员会代表、业主代表和建设单位代表组成。

  业主大会会议筹备组自成立之日起三十日内组织召开业主大会会议,首次业主大会会议经费以及筹备经费由社区、居民委员会承担。

  第十二条  业主大会会议筹备组做好下列筹备工作:

  (一)确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)草拟业主大会议事规则和管理规约;

  (三)确认并公示业主名单、业主人数、所拥有的专有部分面积以及投票权数;

  (四)依法拟定业主大会或者业主代表大会会议表决规则;

  (五)制定业主委员会成员候选人产生办法,确定候选人名单;

  (六)召开业主大会会议的其他准备工作。

  前款第一项至第四项的内容应当在业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内公告。 

  第十三条  业主大会会议按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开一次,可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式举行,但是应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  规模较大的住宅小区,可以以幢、单元为单位,推选业主代表参加业主大会会议,推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

  采用集体讨论形式的,应当于会议召开前十五日通知全体业主,同时告知物业所在的社区、居民委员会。

采用书面征求意见形式的,将征求意见书送交每一位业主;无法送达的,在物业管理区域内公告。需投票表决的,表决意见应当由业主本人或者委托代理人签名。业主在规定的期限内未投票的,视为弃权。

第十四条  业主大会作出决定,应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会作出筹集和使用专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的决定,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主并且占总人数三分之二以上的业主同意。

  第十五条  业主委员会由业主大会选举产生,由三至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任,可以连选连任,每届任期最长不超过五年。

  业主委员会成员不得在本物业管理区域内的物业服务企业中兼职。 

第十六条  业主委员会执行业主大会的决定事项,除履行国务院《物业管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》规定的职责外,还需要履行下列职责:

(一) 执行业主大会的决定,维护业主共同利益;

  (二) 组织和监督房屋专项维修资金的筹集和使用;

(三) 协调业主之间及业主与物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

(四) 督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。

第十七条  业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。经费的筹集、管理、使用,由业主大会议事规则规定。

业主委员会委员的工作津贴由全体业主承担,物业服务企业收取物业服务费时可以一并收取,津贴由所属社区、居民委员会管理,专款专用,标准由业主大会议事规则规定。

第十八条  业主委员会自选举产生之日起三十日内,向所属街道办事处或者苏木乡镇人民政府以及社区、居民委员会登记,并将首次业主大会会议纪要、议事规则、管理规约、业主委员会选举情况及成员名单等有关资料报旗县级物业行政主管部门备案。

第十九条  业主委员会讨论、决定物业管理事项,应当召开委员会会议,并于会议召开七日前在物业管理区域内以书面形式公告会议研究事项。

  业主委员会决定事项,需经全体成员过半数同意。

  第二十条  业主委员会在物业管理区域内应当及时公布下列情况和资料:

  (一)业主委员会名称和成员名单;

  (二)管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主大会和业主委员会的决定;

  (四)物业服务合同;

  (五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况; 

  (六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

  (七)其他应当向业主公布的情况和资料。

  第二十一条  业主委员会任期届满六十日前,应当组织召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。逾期未换届选举的,由社区或者居民委员会在旗县级物业行政主管部门和街道办事处或者苏木乡镇人民政府的指导和监督下,组织业主进行换届选举。

  第二十二条  新一届业主委员会选举产生之日起十日内,原业主委员会应当在街道办事处或者苏木乡镇人民政府以及所属社区、居民委员会监督下将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并办理好交接手续。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求旗县级物业行政主管部门和街道办事处或者苏木乡镇人民政府协助收回,或者向人民法院提起诉讼。

  第二十三条  业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格终止:

  (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

  (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

  (三)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

  (四)被人民法院判处刑罚的;

  (五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(六)拒不履行交纳物业服务费等业主义务的;

(七)经旗县级物业行政主管部门、街道办事处或者苏木乡镇人民政府以及所属社区、居民委员会年度测评,满意度未达到60%的;

  (八)法律法规和管理规约规定的其他情形。

  依据前款第二项、第五项和第六项规定终止委员资格,需经业主大会会议通过。前款第七项测评办法由旗县级物业行政主管部门制定。

  业主委员会委员出现空缺,依据有关规定增补。

  第二十四条  业主大会、业主委员会作出的决定有下列情形之一的,旗县级物业行政主管部门应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主:

  (一)违反法律法规和政策的;

  (二)危害社区安定,损害社会公共利益的;

  (三)侵害业主合法权益的。

  第二十五条  对因客观原因未能组织成立业主大会和业主委员会,而没有推行物业管理的物业管理区域,社区或者居民委员会在征得半数以上业主书面同意,并经街道办事处或者苏木乡镇人民政府批准,可以代履行业主委员会的职责,并报旗县级物业行政主管部门备案,同时在物业管理区域内予以公告。

  社区或者居民委员会在代履行业主委员会职责期间,成立业主大会的,由业主大会决定自行组建业主委员会或者继续由社区、居民委员会代履行职责。业主委员会成立后,社区、居民委员会应当与其进行职责交接工作。

第二十六条  社区、居民委员会代履行业主委员会职责期间,未能选聘到物业服务企业的,社区或者居民委员会在征得半数以上业主书面同意后,并经街道办事处或者苏木乡镇人民政府批准,可以组织实施物业管理,提供环境卫生、公共秩序、公共设施设备维护等基础服务,所发生的费用由业主共同承担。

 

第三章 前期物业管理

第二十七条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,签订市物业行政主管部门制定的前期物业服务制式文本合同。

建设单位与物业服务企业依法签订的前期物业服务合同对全体业主具有约束力。

  建设单位在房屋销售之前应当制定临时管理规约,并在申请房屋预售许可前将中标通知书、前期物业服务合同、临时管理规约报物业所在地物业行政主管部门备案。

 建设单位应当在房屋销售现场向房屋买受人明示前期物业服务合同和临时管理规约,并予以说明。房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时,应当对履行前期物业服务合同和遵守临时管理规约作出书面承诺。

业主大会通过管理规约后,临时管理规约即行失效。

第二十八条 各类物业的建设单位或者产权所有单位按照开发建设与物业管理相分离的原则,通过市公共资源交易中心,采用公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

各级行政机关、事业单位、国有企业单位使用财政预算资金列支物业服务费的,均应当采用招投标的方式选聘物业服务企业。  

第二十九条  通过招投标方式选聘物业服务企业的,建设单位在办理建设工程施工许可证和商品房预售许可证前,完成前期物业招投标工作,招投标单位经过市物业行政主管部门资格预审合格后,方可实施招投标。

建设单位与中标的物业服务企业应当在十五日内签订物业服务合同并且实施前期物业服务。

  第三十条 市物业行政主管部门应当建立物业管理评标专家库,并定期组织培训和考核,建立动态管理制度。

第三十一条  前期物业服务合同可以约定期限。期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同即行终止;期限已满,业主大会尚未成立的,原签约双方有一方不愿续约或者已入住百分之五十以上的业主对原物业服务企业的服务不满意的,建设单位应当通过招投标方式重新选聘具有相应资质的物业服务企业。

第三十二条 建设单位应当自前期物业服务合同生效之日起十五日内持中标通知书、前期物业服务合同报旗县级物业行政主管部门备案,旗县级物业行政主管部门将备案情况书面告知街道办事处或者苏木乡镇人民政府以及所属社区、居民委员会。

  第三十三条  新建物业应当符合下列条件后,方可向业主收取物业服务费:

   (一)所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成,经竣工验收合格;

   (二)供水、排水、供电、燃气、供热、电梯等设施设备和道路、绿化、物业管理用房等公共配套设施按照规划设计要求建成,并且达到有关建设标准,具备使用条件,其中绿化可以在物业验收合格后的第一个绿化季节内完成;

  (三)施工机具、临时设施、建筑垃圾、剩余构件等全部拆除并清运完毕;

  (四)具备物业管理的其它条件。

第三十四条  物业服务企业在承接物业时,应当对物业建筑主体、共用部位、共用设施设备进行查验,确认物业符合第三十三条规定的交付条件,由双方签字确认,并完成交付手续。发现问题应当书面告知建设单位,及时进行整改。

物业服务企业不得承接不符合交付条件的物业。建设单位要求物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业的,物业服务费由建设单位承担。

分期开发建设的物业可以根据开发建设的进度,对符合交付条件的物业分期查验承接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业整体交接手续。

  第三十五条  建设单位应当在与物业服务企业办理承接物业管理手续二十日前,向物业服务企业移交下列事项,并接受旗县级物业行政主管部门的监督。

(一)项目竣工总平面图;

(二)单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料以及设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)物业服务用房。

  建设单位和前期物业服务企业应当自物业交接完成后三十日内持相关文件向旗县级物业行政主管部门办理备案手续。

  第三十六条  建设单位应当按照规划无偿配置物业服务用房。物业服务用房包括业主委员会办公用房、物业服务企业办公用房。物业服务用房面积不得低于建设工程规划许可证载明的建筑工程总面积的千分之三,并不得低于一百平方米;业主委员会办公用房面积不得低于三十平方米。

  住宅物业的物业服务用房应当为独立使用的地上房屋,具备供水、供电、供热、采光等基本使用功能,不得妨碍相邻居民的正常生活。

  物业服务企业办公用房、业主委员会办公用房属于全体业主所有,任何人不得改变用途、分割、转让、抵押和出租。

  第三十七条  规划主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。

  旗县级房产行政主管部门在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案时,应当对物业服务用房进行核查。

  在物业项目交付时,旗县级房产行政主管部门应当对物业服务用房配置情况进行现场核实。办理所有权初始登记,应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的字样。

              

第四章 物业管理

第三十八条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

物业服务企业按照国家和自治区有关规定取得资质证书,并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。未取得资质等级证书的不得从事物业服务活动。

    本市行政区域外的物业服务企业进入本市从事物业服务活动的,应当报市物业行政主管部门备案,未备案的不得从事物业服务活动。    

第三十九条 物业服务企业享有国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》规定的权利,并且应当履行相应的义务。

第四十条 本市提倡业主委员会通过市公共资源交易中心,以公开招投标的形式选聘具有相应资质的物业服务企业。业主委员会选聘物业服务企业的,市公共资源交易中心应当免去相关费用。

第四十一条  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但是不得将物业管理区域全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

第四十二条  物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业。

决定续聘并且物业服务企业接受的,在物业服务合同届满前与物业服务企业重新签订物业服务合同;物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当在物业服务合同期限届满九十日前书面告知业主委员会,并在物业服务合同终止后的三十日内向业主委员会或者新选聘的物业服务企业移交本条例第三十五条规定的有关资料和物业服务用房及有关财物。因特殊原因无法向业主委员会移交或者无业主委员会的,应当向街道办事处、苏木乡镇人民政府以及所属社区、居民委员会移交。

第四十三条  新选聘的物业服务企业承接物业时,业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料、物业用房和财物。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内,应当维持正常的物业管理秩序。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,业主委员会应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,可以依法提起诉讼。                                           

第四十四条  业主委员会或者物业服务企业提前解除物业服务合同的,应当提前九十天与对方协商。协商不成的,按照物业服务合同约定的争议解决方式解决。双方协商或者争议解决期间任何一方不得单方终止履行合同约定的义务。

第四十五条  物业服务企业应当按照有关技术规范和标准对电梯、避雷、消防等涉及人身、财产安全和生活保障以及其他有特定要求的设施设备,进行定期检查和维护,并应当委托专业机构进行维修和养护,确保设施正常、安全运行。

应该由物业服务企业维修和更新改造的电梯、避雷、消防以及物业服务合同约定的其它设施设备,超过保修期的,所需费用可以申请从住宅专项维修资金中列支。

 

第五章    物业收费与服务标准

第四十六条  前期物业服务合同生效至房屋交付使用之日发生的物业服务费,由建设单位承担。房屋交付买受人之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费,由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。物业管理区域内已竣工但尚未出售或者尚未交付买受人的物业,物业服务费用由建设单位承担。房屋达到交付条件,买受人迟延接受房屋交付的,物业服务费自建设单位催告买受人接受交付的期限结束次日起计算。建设单位不得与买受人约定减免物业服务费。

前款所称交付,是指业主收到交付通知并办理完相应手续。业主收到交付通知后在九十日内不办理相应手续的,视为交付。

为了规范业主的装修行为,保障物业以及电梯等设施设备安全无隐患,物业服务企业按照合同约定,可以向业主收取装修拆改保证金和设施设备安全保证金,一般不超过3000元/户,装修完毕后,根据验收情况物业服务企业应当将上述保证金及时退还,不得用于抵扣物业费等其他费用。

第四十七条 普通住宅、非住宅物业服务收费实行市场调节价,公共租赁住房等保障性住房物业服务费收费实行政府指导价。

实行政府指导价的,由市人民政府相关部门制定;实行市场调节价的,通过招投标的方式确定或者由业主和物业服务企业协商确定。

普通住宅物业服务收费需要调整的,物业服务企业应当在社区、居民委员会或者业主委员会的监督下,委托专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计,审计结果作为调整物业服务收费的主要依据。调整后的物业服务收费标准经发改部门审核后方可执行。

物业服务企业可以根据业主的委托,提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务收费由双方约定。

    四十八  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务企业按照合同约定以及相关规定提供服务的,业主不得以物业闲置、房屋质量和未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳。

业主不按照物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向旗县级物业行政主管部门或者街道办事处、苏木乡镇人民政府以及所属社区、居民委员会申请调解,也可以依法向人民法院起诉

业主逾期未交纳物业服务费的,物业服务企业可以自逾期之日起,按照物业服务合同约定加收违约金,标准不得超过欠费总额的千分之三,按日计算。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,自约定之日起十五日内告知物业服务企业。物业使用人不交纳物业服务费用的,业主承担连带交纳责任。

    第四十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

    任何单位不得强制物业服务企业代收前款费用,也不得因物业服务企业拒绝代收前款费用而停止提供服务。

物业服务企业接受委托代收本条第一款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十条 按照属地管理的原则,旗县级物业行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业等当事人在物业管理活动中的投诉。

旗县级物业行政主管部门受理投诉后,应当及时进行调查处理,并自受理投诉之日起十五日内答复投诉人。

第五十一条  物业服务企业未达到服务标准、以业主不交物业费为由停止服务或擅自减少服务项目、不申报物业项目手册或者内容不实的,物业管理部门应当责令其限期整改,并将其记入物业服务企业信用档案。

物业服务企业应当将企业基本情况、服务内容、行为准则、服务等级标准、收费项目、收费标准、物业服务费收取和使用情况、有偿服务的收费项目和标准等在物业管理区域内显著位置公示,并将旗县级物业行政主管部门、街道办事处、苏木乡镇人民政府以及所属社区、居民委员会的受理投诉电话一并公布。

物业服务企业不得违反法律法规规定和物业服务合同的约定,扩大收费范围、提高收费标准、重复收费。

 
   
文章引用:http://www.eanetsoft.com/tongz-21-1319.html  
   
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